これからの全国の人口と予想地価：2015年から2040年まで

地価の将来価格は、それだけでは、判断がつきません。しかし、地域の地価は、将来人口に、経済より大きく左右されるという原則から、将来地価の推計はできるのです。

都道府県別人口の推計を示します。国立社会保障・人口問題研究所による2040年までの推計です。

【中国地方5県】

広島県、岡山県の人口減はほぼ全国平均です。地価の下がり方も全国平均のである40％でしょう。

鳥取、山口、島根は、全国平均より6〜9ポイント高い。2040年の地価は、60％下げて、現在の40％付近でしょう。

　県内の、県庁所在市と、それ以外の地域

県人口が、例えば全国平均の15％減少するときは、県庁所在市では8％減でとどまります。従って、地価の下落は20％程度でしょう。

県内のそれ以外の地域では、2040年に向かう人口減が20％、30％、40％と大きくなります。

こうした地域の地価は、空き家が増加して、60％から75％は下げるでしょう。過疎化と行政の維持困難で、価格がつかない地域も多くなります。

2015年以降の人口減は、住宅需要を減らして、地価を大きく下げる要素になります。

2040年に向かう人口と地価の関係を見ました。地価の下げ幅は衝撃だったでしょうか。人口減は世帯数の減少になり、世帯数が減れば、住宅の需要が減ってしまいます。

これは2015年までは、なかったことです。今後、明治以降ではじめて、人口減と世帯数の減少に向かいます。転換点が、昨年の2015年です。

2020年までの5年間は、下がり方は穏やかです。東京オリンピックの2020年以降、地価と住宅価格の下落が大きくなります。本稿の推計は、住宅の需給を元にしていますから、ほぼ確実でしょう。

その中で、あまり下がらない県は東京都、神奈川県、愛知県、滋賀県、沖縄県です。（人口減少がない）

祖父母が亡くなり、父が亡くなり、いよいよ団塊世代も本格的に相続を考えなければいけない時期になってきています。また、自分の子どもたちのことを考えても、そろそろ準備をしないと、という段階に入ってきています。

現代日本の典型的な相続のパターンは、夫に先立たれて実家にひとりで住んでいた母親が、子ども2、3人を遺して亡くなるというもの。母親が80代から90代の高齢で亡くなるケースが多く、相続人である子どもたちは、すでに持ち家があるパターンが多いそうなのです。

そこで問題になるのが、実家をどうするか。

資産価値があり、売却or賃貸ができる物件ならまだいいですが、売るに売れない物件だったりすると、厄介さも倍増。また、家族にとっては思い出の場所なので、簡単に処分もできないのが難しいところです。
モメにくい構成は、第一子が長男、第二子が次男、第三子が長女という場合です。とくに、長男が同居していると、まずモメません。

第一子が長女、第二子が次女、第三子が長男となると、多少問題が出てきます。本家意識の強い親だと、男子に財産を相続させたいかもしれません。しかし、きょうだいにも年功序列があるので、長女はおもしろくありません。

芸術家でも趣味人でも仕事人間でも、強い関心事を持っている人は相続で時間をつぶされるのを嫌がります。そうした人たちがきょうだいに多くいると、モメにくいはずです。

空き家になった実家を貸せば、家賃収入が入ります。しかも、貸家にすると、建物の相続評価は30％引き、土地はこの場合15％引き、さらに小規模宅地の評価減により50％引きになります。

お金に余裕があれば、家を売らずにそのまま維持して、亡くなったお母さん(あるいはお父さん)の「記念館」にするというのもひとつの方法です。お母さんが生きていたときと同じ状態で維持をして、居間に家族の歴史を彩る写真を飾ったり、お母さんが好きだった絵手紙や、裁縫の作品、草木染めの作品などを飾るわけです。

税制面からいうと、土地を更地にすると税金が上がってしまうのです。建物がある場合にくらべて、更地では固定資産税が6倍弱になります。

「住まない実家」の売却は、3年目が目安になります。なぜなら、住まなくなってから3年目の年末までに売ると、売買金額にかかる税金が安くなるからです。居住用の特例という制度があって、譲渡益3000万円までは課税されません。それ以降になると、20・315％の税率で譲渡益に課税されます。つまり、手取りは約8割に減るわけです。

2014年1月から、二世帯住宅も同居とみなされるようになりました。二次相続のときに、二世帯住宅でも「小規模宅地の評価減」が適用されて、評価額が8割減となったのです。

相続放棄をするときは、相続が開始した(亡くなった)ことを知った日から3カ月以内に家庭裁判所に申述する必要があります

過去の市街地価格の推移

日本の地価がどうなってきたか、以下に示します。